1.上海商業(yè)地產(chǎn)上半年大宗交易金額近258億元
2025年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易合計(jì)錄得42筆大宗成交，總交易金額近258億元，和2024年同期相比在交易數(shù)量和交易金額上都有一定量的萎縮。
2019-2025年上半年
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易金額
從交易類型看
上半年，上海辦公樓的成交占比仍為最高，達(dá)到62%；其他依次為零售、商務(wù)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)。
2025年上半年上海大宗交易物業(yè)類型占比（按交易金額）
從資金來(lái)源看
近三年外資投資活動(dòng)不斷減少，2025年上半年絕大部分資金來(lái)源是內(nèi)資資金，外資參加交易數(shù)量和金額上急劇減少。
2023-2025年上半年
上海大宗交易買家資金來(lái)源占比
內(nèi)資參與的交易中，非金融類民營(yíng)企業(yè)參與交易熱度持續(xù)增加，雖交易金額不及金融保險(xiǎn)、政府平臺(tái)等機(jī)構(gòu)，但按個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)有28筆交易來(lái)自民營(yíng)企業(yè)，占比67%，成交金額達(dá)94億元。
2025年上半年
民營(yíng)企業(yè)參與上海大宗交易筆數(shù)占比
從交易目的看
以投資為目的的交易金額占比在逐年上升，2025年上半年上海大宗交易投資活動(dòng)達(dá)到88%。
2023-2025年上半年上海大宗交易交易目的占比
上半年，險(xiǎn)資是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易的積極參與者，其中包括中郵保險(xiǎn)收購(gòu)博華廣場(chǎng)，大家保險(xiǎn)參與的多起公寓、零售項(xiàng)目交易；各地地方國(guó)資平臺(tái)始終保持著高度活躍度；而民營(yíng)企業(yè)通過(guò)法拍多次獲取上海優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
2025年上半年上海大宗交易法拍項(xiàng)目
2.上海辦公樓業(yè)態(tài)上半年大宗成交相較2024年同期顯著減少
2025年上半年，上海辦公樓交易共收錄15宗，成交金額為163億元，除去博華廣場(chǎng)成交外，整體辦公交易金額僅為50多億元，與相比2024年同期有顯著下滑。
受困于租金下行及未來(lái)辦公市場(chǎng)供應(yīng)增多，同時(shí)存量市區(qū)核心商圈的核心資產(chǎn)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，辦公市場(chǎng)處于近些年的低谷期，面對(duì)售價(jià)的不斷向下調(diào)整，市場(chǎng)參與者也更為謹(jǐn)慎對(duì)待。
從買家類型看
整個(gè)2024年度，外資投資者未參與上海寫字樓市場(chǎng)的大宗交易，這一態(tài)勢(shì)延續(xù)至2025上半年。轉(zhuǎn)由內(nèi)資資金完全主導(dǎo)市場(chǎng)，側(cè)面反映出外資對(duì)待辦公市場(chǎng)的不看好。
2019-2025年上半年上海辦公樓成交買家類型占比（按交易金額）
2025年上半年，企業(yè)客戶購(gòu)置辦公樓宇在金額及數(shù)量上都環(huán)比2024年有所減少，租金的下降使得購(gòu)置自用辦公的計(jì)劃放緩。同時(shí)企業(yè)客戶對(duì)5千至1萬(wàn)平方米、總價(jià)在2-4個(gè)億的小獨(dú)棟更為青睞，例如水務(wù)局2.6億收購(gòu)了中興路金融街C棟，樂(lè)鑫信息科技4.37億收購(gòu)了陸家嘴御橋數(shù)智天地一棟辦公樓宇。
3.公寓及酒店可售項(xiàng)目減少是影響上半年成交量的主要原因之一
公寓市場(chǎng)
公寓市場(chǎng)仍是目前上海大宗市場(chǎng)較為活躍的投資物業(yè)業(yè)態(tài)，2025年上半年，成交金額為23億元。
2019-2025年上半年上海公寓成交金額（按購(gòu)買目的）
險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，如大家保險(xiǎn)13.54億元收購(gòu)華潤(rùn)寶山南大長(zhǎng)租公寓在建工程項(xiàng)目并以期房交付。
同時(shí)，民營(yíng)資本也逐步布局，但更看重項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及穩(wěn)定現(xiàn)金流，如普陀中駿方隅公寓和九亭中心公寓項(xiàng)目買家均為民營(yíng)企業(yè)。
酒店市場(chǎng)
隨著2024年酒店業(yè)態(tài)成交至最高點(diǎn)，2025年上半年上海酒店項(xiàng)目成交放緩，且交易標(biāo)的在1-3億之間，法拍項(xiàng)目為主。主要交易有東元大廈裙樓酒店、周浦萬(wàn)信酒店及國(guó)航路歡閣酒店4-10樓等交易。
2019-2025年上半年上海酒店成交金額（按購(gòu)買目的）
4.零售成為上半年上海大宗交易金額占比第二的業(yè)態(tài)
2025年上半年，上海零售業(yè)態(tài)大宗成交金額為32億元，由內(nèi)資資金占據(jù)主導(dǎo)。其中，最大交易為12.09億元成交城隍廟廣場(chǎng)在建工程項(xiàng)目，該項(xiàng)目因土地年限短，運(yùn)營(yíng)難度大而引人關(guān)注
2019-2025年上半年上海零售業(yè)態(tài)交易金額（按資金來(lái)源）
民營(yíng)資本積極參與上海的零售項(xiàng)目交易，參與多次法拍項(xiàng)目，以未來(lái)可散售的角度來(lái)處置資產(chǎn)，如東方花園沿街65套商鋪、中福古玩城98套商業(yè)。
同時(shí)政府平臺(tái)公司也開(kāi)始收購(gòu)存量零售項(xiàng)目，以城市更新的形式資產(chǎn)盤活。
5.上海商務(wù)園區(qū)大宗交易不活躍
受困于REITs商務(wù)園區(qū)的估值的不斷下降，商務(wù)園區(qū)交易不夠活躍。2025年上半年，上海商務(wù)園區(qū)成交額為27億元，集中在張江、金橋和閔行浦江等區(qū)域。
2019-2025年上半年上海商務(wù)園區(qū)交易金額（按園區(qū)類型）
6.回顧總結(jié)
1.受國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)影響，2025年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗成交量萎縮，投資者信心有待恢復(fù)。
2.更多的上海傳統(tǒng)CBD，如南京路、淮海路等核心商圈的辦公商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，買家采取持幣觀望或要求較大價(jià)格折扣。3.除個(gè)別外資投資機(jī)構(gòu)外，大部分外資基本停滯投資活動(dòng)，存量項(xiàng)目以折扣出售或結(jié)構(gòu)化交易作為項(xiàng)目退出路徑。
4.公寓、零售項(xiàng)目仍是目前市場(chǎng)上熱度較高的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，險(xiǎn)資和政府平臺(tái)積極參與。
5.經(jīng)濟(jì)下行，法拍項(xiàng)目增多，而民營(yíng)資本以“抄底”心態(tài)參與多起項(xiàng)目，反映出民企在資產(chǎn)配置上的需求。
