房訊網訊 2023年3月17日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進化：商業(yè)辦公新勢力"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過800位嘉賓出席論壇，聚焦產業(yè)升級、城市更新、營銷渠道、數字經濟、運營管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業(yè)地產產品力重塑的新路徑，探尋商業(yè)地產價值鏈重構的新模式，攜手商業(yè)地產新勢力共同推動行業(yè)新發(fā)展模式下的"迭代與進化"！

　　高力國際華北區(qū)產業(yè)及工業(yè)地產服務部副董事 吳軍

　　高力國際華北區(qū)產業(yè)及工業(yè)地產服務部副董事 吳軍出席論壇"優(yōu)術--產業(yè)園招商運營新勢力"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，他表示：市場是很低迷的，租金下滑，空置率上升這是2022年總體的表現。從目前來看，只能說沒有強勢反彈，只有弱勢重啟，很明顯感覺到信心不足。要么提前退租、要么縮租，要么影響到產業(yè)園發(fā)展的結構性問題，根本沒有得到解決。

　　以下為部分武軍發(fā)言整理：

　　從對產業(yè)地產的定位來講基本是工業(yè)土地上面建設的以研發(fā)、辦公、輕生產這樣一類物業(yè)形態(tài)為標的的產業(yè)。2022年北京市全年產業(yè)園存量是1436萬平方米，其中把它分成了核心子市場主要是四個，包括中關村、北清路、上地、豐臺麗澤。

　　大概2022年整個北京產業(yè)園區(qū)的市場總體的評價就是非常地乏力，因為已經是疫情第三個年頭了。市場是很低迷的，租金下滑，空置率上升這是2022年總體的表現。2023年今年已經進入第一季度最后一個月，從目前來看，只能說沒有強勢反彈，只有弱勢重啟，很明顯感覺到大家的信心不足。

　　京津冀協(xié)同發(fā)展也好，還是各種政策性的調整也好，導致產業(yè)鏈大規(guī)模的調整，還有由于各種原因導致產業(yè)的重新布局，形成的產業(yè)空白，還有產業(yè)政策平凡的出臺導致的核心的龍頭企業(yè)發(fā)展失速，都導致北京過去十幾年以來形成的龍頭企業(yè)招商，產業(yè)鏈招商的傳統(tǒng)思維模式全都打爛沒有，龍頭企業(yè)沒有了，核心產業(yè)也沒有了。由此來形成一個帶動效應，對于每個產業(yè)園區(qū)的業(yè)主都是非常艱難的一個選擇。今年可以出來的是鋰電池、新能源汽車、生物醫(yī)藥，再也看不見曾經耳熟能詳的信息通信類的產品，原因大家都知道。這樣的變化導致必然產業(yè)在北京的布局，上下游企業(yè)都會發(fā)生根本變化。

　　再一個企業(yè)活力明顯下滑。北京市和監(jiān)管體系提出來，比如專精特新的產業(yè)體系，包括最近也提出來加強基礎科學研究，在一定程度上一定是利好產業(yè)園區(qū)的某一類物業(yè)，比如研發(fā)有一定程度是利好的，但是在這個問題上還得提醒所有，因為不是每個園區(qū)都有那么好的政府資源，那么好的政策資源，那么好的政商關系，大多數是轉型民營企業(yè)或者拿地建了一個園區(qū)等等，這種情況下，這些一定程度利好的政策能不能形成市場的需求，形成實實在在的帶動的作用。

　　再有一個問題就是從目前產業(yè)園區(qū)里，把物業(yè)形態(tài)做簡單劃分，我們可以看得到，包括我自己探知的需求也是這樣，研發(fā)類的物業(yè)，包括輕生產物業(yè)的需求的確在上升的。而辦公類物業(yè)需求依舊下滑，建在產業(yè)園區(qū)里的辦公樓高不高、低不低、該沒人看還是沒人看，如果能夠轉一轉，可以變成一個用于輕生產和研發(fā)還好說�，F在全北京市，甚至全華北生物醫(yī)藥企業(yè)不夠分的，實際做高生物醫(yī)藥企業(yè)的選址和落地就會知道他們對一個物業(yè)要求有多么地高，這也就是亦莊細胞產業(yè)園一次成功的原因，就是它在建設之初就去張江、東莞做調研，把整個設計最簡單的一些生物醫(yī)藥企業(yè)要求的設備層等等做得非常好，這些企業(yè)就愿意來花溢價租你的房子。至于研發(fā)類的就很難說了。

　　最后一點是產業(yè)園區(qū)由于REITs的出現確實受到了追捧，但是在我看來要注意為了購買而購買，真正的優(yōu)質項目還是非常稀缺，最終資產證券化的過程還會非常漫長。