“REITs在世界范圍內是一個偉大的金融創(chuàng)新，在中國同樣也是重大創(chuàng)新。REITs對于中國的經濟發(fā)展非常有益，我希望REITs創(chuàng)新盡早能夠在我國落地�！�

　　7月18日，在清華大學五道口金融學院聯(lián)合《每日經濟新聞》旗下每經智享會推出的“五道口在線學習計劃”直播中，國務院發(fā)展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇發(fā)表了題為“把REITs獻給當下中國”的講座，呼吁REITs盡快全面落地。

　　積極推進政府公共資產證券化

　　我國第二季度GDP同比增速3.2%，實體經濟已經回正，但同時依舊面對著國際疫情泛濫和世界經濟下滑風險加劇，不穩(wěn)定、不確定因素仍在。孟曉蘇認為，此時要積極推進政府公共資產證券化，減輕政府債務負擔，特別是引入REITs。

　　據(jù)了解，REITs于20世紀60年代首先在美國生長并且逐漸成熟。到了2019年年初，美國總共發(fā)行了221只公募REITs，總市值達到了1.1萬億美元。

　　REITs在2000年左右進入亞洲國家和地區(qū)，目前在亞洲國家和地區(qū)已經有將近180只，總市值超過2900多億美元。

　　所謂REITs，就是向社會募集資金，而該基金只能用于持有不動產的收租物業(yè)，這些租金每年要向投資人分配，一般是分配兩次，而這些含權的證券可以到資本市場上去流通，從而獲得流通的便利。

　　孟曉蘇表示：“簡單說，REITs就是不動產收益權，進入資本市場流通這樣的一種金融產品，把凝固的不動產資產通過租金一步一步提煉出來�！�

　　在孟曉蘇看來，REITs有如下優(yōu)勢：

　　首先要求按期分紅，而且REITs的年收益率一般要達到6%~8%，是個不錯的水平。

　　第二是能上市流通，可以到資本市場流通中兌現(xiàn)，從而獲得資本增值空間。

　　第三是免稅優(yōu)惠，很多國家都給了REITs免除公司稅的優(yōu)惠。

　　第四是限制開發(fā)。REITs只能投向收租物業(yè)，而不能夠投向新的開發(fā)。正是因為這樣的規(guī)定，使得權益性REITs建立在資產信用的基礎之上，更適用于企業(yè)的資產證券化。

　　REITs首先應進入政府公共資產

　　“用REITs持有政府的公共資產是應對中國金融風險的重要手段�！�

　　在孟曉蘇看來，REITs首先應當進入政府的公共資產，包括租賃房、基礎設施等。

　　“目前政府基礎設施建設無法出賣，只能夠靠多年經營慢慢收回收益，期間會占用大量地方政府和有關企業(yè)債務，REITs能夠使基礎設施實現(xiàn)由社會資金持有�！�

　　2020年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，其中也認為REITs能“有效盤活存量資產，促進基礎設施高質量發(fā)展”，同時劃定了REITs進入的重點行業(yè)，包括“優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點”。

　　這些資產轉化為社會資金持有，并不需要新的增量，這些資金仍然是存在于這些項目之中的，只不過過去是以借款的方式存在，今后轉化為直接融資，就是以權益性的方式存在。

　　“這樣我們就把整個經濟結構給調整好了�！�

　　孟曉蘇認為在REITs推進中應當注意兩個方面。

　　“首先要規(guī)范資產評估，我們缺乏REITs工具，在原來的評估體系之下，收益率顯得不高。評估規(guī)范之后，可以反映正常的資產價值，收益率能夠有一定程度的提高。”

　　“第二個方面是精選優(yōu)質資產，在龐大的基礎設施和相關的資產之中，要先把優(yōu)質資產拿出來，推動REITs試點成功，今后再進一步把其他資產加工成優(yōu)質資產�！�

　　推動商業(yè)房地產REITs

　　REITs對于房地產市場的發(fā)展意義非同尋常。

　　孟曉蘇說：“房地產業(yè)仍然是中國經濟增長的最大引擎，中央已經明確多次強調，要因城施策，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！�

　　他認為中國有著商業(yè)地產，包括住房、辦公樓和其他商業(yè)類地產，能夠為REITs提供廣闊的市場和大量優(yōu)質資產，這些資產的REITs業(yè)務未來一定會在中國開展。

　　“但現(xiàn)在試點還沒有，我們需要一步一步走，從基礎設施也即主要是政府持有的公共資產起步，讓中國能夠有REITs，讓真正的REITs落地中國，然后再加快擴大。”

　　“我們今后一定要推行商業(yè)房地產的REITs應用�！泵蠒蕴K最后表示。

　　來源：每日經濟新聞

編輯：wangdc