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房訊網首席顧問 劉凱 |
| 北京，作為中國政治、經濟、文化中心，作為國際性的大都市。每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強大的購買力和承接力。 我們不禁要問，誰在支撐北京的寫字樓市場？ 金融機構是主力 根據房訊網的調查，1997至2001年五年內認購10000平方米以上寫字樓面積的大單成交數量達到66家，認購面積達150萬平方米以上。 1、區(qū)域特點 從大單客戶認購區(qū)域看，西城：31家，占46.96%；海淀：5家，占7.6%；東城：17家，占25.76%；朝陽：12家占18.18%；豐臺：1家占1.5%。 2、行業(yè)特點 從大單客戶行業(yè)構成看，金融保險機構24家，占調查結果的34.37％，其次是大型集團公司14家，占調查結果的21.22％，通訊電信企業(yè)8家，占調查結果的12.13％，部委機關8家，占調查結果的12.13％，外國公司9家，占調查結果的13.65％，外�。泄�3家，占調查結果的4.5％。 3、面積特點 從認購面積來看，認購10000－30000平方米面積的大單客戶共48家，認購30000－50000平方米的客戶15家，認購50000平方米以上面積的大單客戶3家。 從各區(qū)認購面積看，西城：大單客戶認購面積69.8萬平方米；海淀：認購面積15.5萬平方米；東城：認購面積認購面積27.1萬平方米；朝陽：認購面積33.9萬平方米；豐臺：認購面積3.8萬平方米。 金融、 保 險 （24家） 36.37％ 西部需求是熱點 從以上的分析中，我們發(fā)現金融機構在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加；部委機構購置寫字樓的面積多在10000－20000平方米之間，由于97年國家規(guī)定部委機關三年內禁止購買辦公樓，因此需求市場趨于下滑；國內集團公司在過去三年內購置了一定體量的寫字樓，隨著經濟實力的不斷發(fā)展，以及日益國際化，有實力的集團公司不斷涌現，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。 此外，隨著中國年底加入WTO以及2008年申奧成功，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。最后，我們還發(fā)現外�。械鸟v京機構及集團公司需求旺盛，近兩年有向北京擴大的趨勢。 1、大單客戶在購買寫字樓時，主要考慮的因素依次是相以獨立性，公司形象，樓盤檔次，位置交通，特殊需求，配套設施等等，同時區(qū)域因素也十分重要。 2、西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機構、信息產業(yè)注視的熱點，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機構、金融保險機構和電信主要聚集地區(qū)有很大關系。 3、中資國有企業(yè)和中資機構大面積地消化了北京寫字樓物業(yè)。是大單客戶的主流。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠遠超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。 這里，我們不難得出“西風壓倒東風”，西部超過東部的結論。有意思的是這個結論與我們現實中看到的CBD、東城區(qū)寫字樓火爆情形完全相反。 西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)） 36家 占54.55% 三分天下是趨勢 隨著國家對中關村建設的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點商圈已見雛形。這也符合北京作為國際分大都市多元化格局發(fā)展的需要。 1、中關村地區(qū)：盡管目前有部分中型高科技公司因為租金高啟和交通不便有外移跡象，據報道中關村現有80%的企業(yè)不在注冊地辦公。但我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將支撐中關村寫字樓物業(yè)數量和質量的進一步提高。 2、CBD地區(qū)：隨著中國年底加入WTO以及2008年申奧成功，類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司出于本地化的需要，將成為CBD地區(qū)寫字樓主要買家之一。但我們更愿意相信諸如中央電視臺和北京電視臺這樣的中資機構的東移，才是CBD地區(qū)超越中關村地區(qū)和金融街地區(qū)的“發(fā)動機”。 3、金融街地區(qū)：金融機構和電信通訊行業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)是金融街地區(qū)需求的主流，并表現出穩(wěn)定增長的態(tài)勢。我們相信中國的發(fā)展必須依靠中國的大型企業(yè)、機構的騰飛，從這一點上來說，金融街地區(qū)在經歷了低調、穩(wěn)健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應有的魅力。 最近一直有媒體在討論CBD、金融街和中關村誰是“第一商圈”？通過上述分析，我們認為已經回答了這個問題。因為一個無法否認的事實是：中資機構無論是過去、現在還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主流力量。
1997至2001年大單寫字樓客戶成交案例 客戶名稱 認購樓盤 樓盤區(qū)域 認購面積（平方米） 海淀區(qū) |
誰在支撐北京寫字樓市場
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