01 中美經(jīng)貿(mào)磋商

關(guān)稅緩期釋放積極信號(hào)

　　中美雙方在英國(guó)倫敦舉行經(jīng)貿(mào)磋商機(jī)制會(huì)議，圍繞貿(mào)易框架達(dá)成初步共識(shí)。此次會(huì)議的亮點(diǎn)之一，是針對(duì)中國(guó)稀土及磁性材料出口管制問(wèn)題的討論。根據(jù)框架內(nèi)容，若中方批準(zhǔn)相關(guān)出口許可，美方將考慮解除部分對(duì)華出口限制。這一進(jìn)展被視為雙邊貿(mào)易關(guān)系緩和的重要信號(hào)。與此同時(shí)，美國(guó)方面也宣布，對(duì)部分中國(guó)商品的高關(guān)稅將暫緩90天，為市場(chǎng)提供了短期的緩沖空間。然而，這種暫時(shí)性的讓步并未從根本上消除市場(chǎng)的不確定性。由于美國(guó)政策走向仍存在反復(fù)，市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)的預(yù)期依然偏向謹(jǐn)慎，投資與消費(fèi)信心尚未完全修復(fù)。

　　因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是與出口導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的辦公樓市場(chǎng)，短期內(nèi)難以恢復(fù)全面積極的態(tài)勢(shì)。相比之下，更值得關(guān)注的是國(guó)內(nèi)需求的復(fù)蘇節(jié)奏，這將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵因素。在當(dāng)前外部環(huán)境仍具不確定性的背景下，企業(yè)與投資者應(yīng)更加重視內(nèi)需潛力的釋放，關(guān)注政策支持方向，靈活調(diào)整策略，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)變化。

02 寫(xiě)字樓市場(chǎng)

關(guān)稅暫緩未能扭轉(zhuǎn)企業(yè)謹(jǐn)慎態(tài)度

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)在關(guān)稅暫緩后并未出現(xiàn)明顯反彈，萊坊近期與市場(chǎng)多方交流了解，目前跨境電商行業(yè)整體受到一定影響，尤其是面向美國(guó)市場(chǎng)的跨境電商企業(yè)受影響相對(duì)較大。 我們觀察到出現(xiàn)個(gè)別跨境電商退租的案例，更多是由于企業(yè)擴(kuò)張意愿減弱，同時(shí)出于降本增效的考慮，可能搬遷到規(guī)模更小的寫(xiě)字樓，但整體并未出現(xiàn)大規(guī)模退租或空置率顯著上升的情況。此類(lèi)的電商及跨境電商企業(yè)主要集中在在廣州琶洲區(qū)域，傳統(tǒng)貿(mào)易企業(yè)則多分布于珠江新城和越秀。

　　而外資企業(yè)對(duì)政策不確定性尤為敏感，更多選擇延后決策或維持現(xiàn)有規(guī)模。事實(shí)上，一線城市寫(xiě)字樓空置率仍處高位，反映出企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)信心仍偏弱，辦公空間需求難以快速恢復(fù)，根據(jù)萊坊數(shù)據(jù)，2025年第一季度，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓的全市平均空置率為18.63%，環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。萊坊預(yù)計(jì)2026年將迎來(lái)供應(yīng)高峰，新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)面積將達(dá)到58萬(wàn)平方米。2025年第一季度，上海整體辦公市場(chǎng)租金持續(xù)下滑，降至每平方米每天人民幣6.74元，空置率上升了0.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到22.2%。

03 物流與工業(yè)地產(chǎn)

外貿(mào)預(yù)期未穩(wěn)，投資決策趨于謹(jǐn)慎

　　另一方面，受益于關(guān)稅政策90天緩沖期，集中在前海、科技園等區(qū)域的跨境物流企業(yè)短期內(nèi)需求出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。不過(guò)要注意中國(guó)對(duì)美貿(mào)易有顯著波動(dòng)，根據(jù)中國(guó)海關(guān)總署最新公布的數(shù)據(jù)，2025年5月中國(guó)對(duì)美國(guó)出口同比驟降34%，降幅遠(yuǎn)超4月的21%，創(chuàng)下自2020年2月以來(lái)的最大單月跌幅。與此同時(shí)，自美國(guó)進(jìn)口同比下降3.4%，也較上月的0.2%有所擴(kuò)大，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)對(duì)美貿(mào)易順差180億美元，同比下降超過(guò)40%。這一現(xiàn)象反映出出口端壓力顯著上升。關(guān)稅暫緩帶來(lái)的短期緩沖，不足以抵消外貿(mào)環(huán)境的中長(zhǎng)期預(yù)期，導(dǎo)致企業(yè)普遍選擇延后擴(kuò)產(chǎn)與倉(cāng)儲(chǔ)投資，而部分物流企業(yè)也積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)東南亞市場(chǎng)。

　　從近期公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，物流與工業(yè)仍面臨一定壓力。2025年5月，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）繼續(xù)下行，創(chuàng)下近22個(gè)月來(lái)的最大跌幅，顯示工業(yè)品價(jià)格仍處于調(diào)整階段，企業(yè)盈利空間有所壓縮。 與此同時(shí)，制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）雖短期回升，但整體仍多處于50以下的收縮區(qū)間，反映出制造業(yè)景氣度尚未穩(wěn)固，企業(yè)在擴(kuò)產(chǎn)與投資方面保持觀望態(tài)度，整體市場(chǎng)仍有待進(jìn)一步提振。

04 “高儲(chǔ)蓄、低消費(fèi)”矛盾

制約市場(chǎng)回暖

　　在消費(fèi)信心不足的背景下，房地產(chǎn)作為大宗消費(fèi)品，與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的行業(yè)，支持政策效果難以充分釋放。根據(jù)中國(guó)人民銀行《2025年4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，今年前四個(gè)月人民幣存款增加了12.55萬(wàn)億元，其中住戶存款高達(dá)7.83萬(wàn)億元，占比超過(guò)六成，顯示出居民資金更多流向銀行儲(chǔ)蓄，而非流入消費(fèi)或投資市場(chǎng)背后反映居民選擇將資金存入銀行，而非用于消費(fèi)，往往是因?yàn)閷?duì)未來(lái)收入及市場(chǎng)環(huán)境等存在不確定性，當(dāng)前高儲(chǔ)蓄、低消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性矛盾，成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要因素。

05 展望復(fù)蘇

仍需多維度政策協(xié)同

　　整體來(lái)看，當(dāng)前政策已釋放出積極信號(hào)，中美關(guān)稅緩期釋放短期利好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇仍需更強(qiáng)有力的結(jié)構(gòu)性政策支持。住宅、寫(xiě)字樓、物流和工業(yè)地產(chǎn)各自面臨不同挑戰(zhàn)，單一利率工具難以全面奏效，唯有通過(guò)財(cái)政、土地、信貸與需求端政策的協(xié)同發(fā)力，才能真正推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

   來(lái) 源： 萊坊  

   編 輯：liuy