一季度辦公樓租賃需求量質(zhì)齊升

    2025年第一季度，全國十大主要城市的辦公樓凈吸納量同比增長34%，高于過去五年同期均值12%，辦公樓市場初現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　一線城市需求反彈更為強勁，貢獻全部凈吸納量的八成，對比去年和五年歷史同期分別錄得50%和25%的更高漲幅。此外，甲級辦公樓凈吸納量增長率為更高的58%和31%，印證出租戶對空間品質(zhì)需求的結(jié)構(gòu)性升級趨勢。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年4月

　　科技互聯(lián)網(wǎng)和消費服務(wù)貢獻新設(shè)立和擴租需求的48%

    在年初出版的《2025年中國房地產(chǎn)市場展望》中，我們曾預(yù)測新質(zhì)生產(chǎn)力和消費行業(yè)將是推動辦公需求復(fù)蘇的引領(lǐng)力量，一季度的市場發(fā)展正如我們所料。

　　科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)本季錄得30萬平方米的新租交易面積，創(chuàng)12個季度以來的新高；其中新設(shè)立交易占比近四成，領(lǐng)跑所有行業(yè)。

　　從交易面積段來看，62%的新設(shè)立租賃交易面積在500平方米以下，顯示中小和初創(chuàng)企業(yè)仍是目前增量需求的主流。而另一方面，我們也注意到擴租交易中5,000平方米以上的大面積成交占比錄得2022年以來的新高14%，這很有可能是頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)加大力度布局新業(yè)務(wù)增長點的跡象。

　　除了科技互聯(lián)網(wǎng)，消費服務(wù)是另一個新租面積逐季抬升的行業(yè)。尤其在去年下半年國家出臺《促進服務(wù)消費高質(zhì)量發(fā)展的意見》的推動下，本季醫(yī)療、教育和文娛子行業(yè)的新租面積和占比均創(chuàng)歷史新高。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年4月

　　從城市層面來看，科創(chuàng)型城市和消費力強的一二線城市顯著受惠于科技互聯(lián)網(wǎng)和消費服務(wù)類租戶的需求回暖。

    北京：中關(guān)村凈吸納量6.9萬平方米，環(huán)比增長超140%，已經(jīng)接近去年總和；空置率從16.4%回落到11.8%，成為北京目前空置率最低的子市場。

    上海：徐匯濱江、北外灘、五角場和虹橋等核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)均錄得電商、在線游戲、電信租戶新設(shè)立或擴租交易，教育機構(gòu)在虹橋商務(wù)區(qū)和外灘活躍。

    深圳：科技互聯(lián)網(wǎng)租戶利用市場可租面積充裕的契機，積極尋求企業(yè)房地產(chǎn)降本增效，本季搬遷交易量和占比突破2021年以來的新高，南山西麗、龍崗坂田等周邊區(qū)位，入市兩年內(nèi)租金更低的甲級樓宇受到青睞。

    成都：作為國內(nèi)領(lǐng)先的游戲產(chǎn)業(yè)集群之一，受首款國產(chǎn)3A游戲《黑神話：悟空》全球火爆的推動，成都本季錄得游戲企業(yè)的活躍表現(xiàn)，并助力大源板塊登上本季凈吸納量首位。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年4月

　　企業(yè)擴招預(yù)示“科技+消費”復(fù)蘇主線將延續(xù)

    獵聘數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度計劃增加員工數(shù)的企業(yè)占比環(huán)比提升5.2個百分點至25.6%，而計劃減少的比例環(huán)比下降12個百分點至19.1%。在增加招聘崗位的前十大行業(yè)中，70%與新質(zhì)生產(chǎn)力和消費高度相關(guān)。行業(yè)龍頭企業(yè)的動向同樣反映這一趨勢，近期騰訊和阿里巴巴均表示將加大人員招募力度。

　　企業(yè)招聘動能的增強預(yù)示其辦公空間需求有望迎來持續(xù)性的增長。而目前辦公樓市場充裕的高品質(zhì)供應(yīng)和租金階段性下行走勢為企業(yè)實施重大的房地產(chǎn)決策提供了良好的時機。特別值得一提的是，今年年初DeepSeek開源模型異軍突起推動人工智能在各行業(yè)的商業(yè)化應(yīng)用落地明顯加速，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴張將成為2025年辦公需求復(fù)蘇的關(guān)鍵力量。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年4月